Содержание
Апартаменты — относительно молодой формат городского жилья, заимствованный с запада. Потенциальных покупателей привлекают цена, которая на 10-20 % ниже стоимости аналогичных квартир, и удобное местоположение в центре мегаполиса.
Главная парадоксальная особенность заключается в том, что закон относит апартаменты к нежилым, коммерческим помещениям, в которых, однако, можно абсолютно легально проживать. Отсюда следует ряд юридических нюансов, которые делают такую недвижимость подходящей не для каждого жильца.
На 2017 год в России нет закона, который бы комплексно регулировал отношения, связанные с апартаментами. Мы нашли ответы на вопрос, чем квартира отличается от апартаментов, в разных отраслях права. И вот в чем заключается разница.
Апартаменты — помещение нежилое и к ним не предъявляются установленные для жилищ противопожарные, санитарные, экологические и иные требования.
Например, согласно правил жилищного законодательства, в квартире обязательно должно быть окно на кухне. Или: расположение над комнатой ванны, душевой или туалета запрещено. К нежилым помещениям это не относится. Такие особенности влияют на комфортное проживание в апартаментах. А жилец, слушающий каждую ночь в спальне бурление джакузи у соседа сверху, не сможет добиться устранения этих неудобств.
И еще о соседстве. В многоквартирном жилом доме офисное помещение можно оборудовать исключительно с отдельным выходом на улицу (не “через подъезд”) на первом этаже или втором, но над нежилым пространством. В нежилом здании это правило не действует. Поэтому рядом на лестничной площадке можно легко обнаружить в соседях риэлторское агентство с ежедневным потоком посетителей или шумное ателье.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, разрешается только временная с предельным сроком пять лет.
По закону о регистрации граждан в России, таковая возможна в виде бессрочной по месту жительства и срочной по месту пребывания. Первая допустима только в жилом помещении — доме, квартире или комнате. Вторая имеет место как в жилище, так и в отеле, хостеле или санатории. Формально апартаменты как-бы приравнены к отелю, поэтому в них можно зарегистрироваться на период не дольше пяти лет. Правда по истечении срока регистрация без препятствий оформляется заново.
Временная регистрация в апартаментах на практике может привести к трудностям по устройству детей в школу и детский сад, прикреплению к поликлинике, если эти учреждения переполнены.
Покупателям апартаментов не стоит рассчитывать на льготы по приобретению жилья.
По действующим социальным программам улучшения жилищных условий дополнительные денежные средства предоставляются именно на покупку жилья. В частности, законодательство о накопительной ипотеке для военных, материнском капитале, поддержке молодых семей разрешает использовать льготы только на приобретение жилых помещений.
Здесь же стоит сказать, что банки тоже расценивают апартаменты как недвижимость коммерческую и процентные ставки по ипотеке для нее в два раза выше, чем на квартиры.
Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в обычной квартире на 35-59 %.
Причин этому несколько.
Во-первых, установленные государством тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений существенно выше, чем для жилых. Большей частью это отражается в итоговом размере стоимости водоснабжения, отопления, электроснабжения и обслуживания здания.
Во-вторых, в зданиях апартаментов, где наряду с квартирами функционируют офисы, часто дополнительно приходится платить за администратора в вестибюле, усиленную охрану, парковку и другие подобные услуги.
В-третьих, у жильцов апартаментов нет права на субсидии по ЖКХ (доплату от государства), поскольку такая социальная помощь, также как льготы на приобретение квартиры, рассчитана только на жилые помещения.
Жильцы апартаментов не могут организовать ТСЖ, а управляющие компании не обязаны соблюдать требования жилищного законодательства при эксплуатации здания.
В обычном многоквартирном доме собственники вправе выбрать способ управления в форме ТСЖ, привлечения управляющей компании или самостоятельного управления. Преимуществом ТСЖ является свобода выбора жильцами обслуживающих организаций — по уборке территории, эксплуатации лифтов, вывозу мусора, исходя из нужного соотношения стоимости и качества услуг и возможности контроля за ними. Владельцы коммерческой недвижимости такой альтернативы лишены.
Эксплуатация нежилых зданий возможна только управляющей компаний, которая сама выбирает ценовую политику. Кроме того, порядок обслуживания обычного дома детально регулируется жилищным законодательством, благодаря чему жильцы защищены от злоупотреблений. К примеру, в договоре на управления многоквартирным домом обязательно указывается порядок расчета платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт помещения. В силу этого собственники квартир могут изначально контролировать расходы.
Собственники жилого дома вправе обратиться в специальный орган контроля — Жилищную инспекцию с жалобой на ТСЖ или управляющую компанию. По результатам рассмотрения жалобы инспекция в течение месяца выносит предписание об устранении нарушений прав жильцов, например, обязует пересчитать плату за водоснабжение на домовые нужды. Для собственников апартаментов доступна только судебная защита длительностью от трех месяцев.
Налог на имущество для апартаментов выше, чем для жилья.
Налоговая ставка на жилые помещения составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, на нежилые — 0,5–2%. Еще один минус покупки апартаментов, связанный с налогообложением, состоит в том, что по такой сделке нельзя получить имущественный вычет (возврат подоходного налога) из-за того же статуса помещения нежилого.
Апартаменты изымаются за долги.
Согласно Гражданскому процессуальному кодексу, запрещено обращение взыскания по задолженности гражданина на его единственное жилое помещение — квартиру, дом, комнату. Нежилая недвижимость этим правилом не защищена. Однако судебной практики по спорам об изъятии коммерческой недвижимости, в которой живет должник, нет. И вполне возможно, что апартаменты можно отстоять, доказав, что фактически они используются как жилье.
Подведем итог
В Америке и Европе апартаменты используются как дополнительное жилье для работающих в городе людей, при этом постоянно проживающих в другом месте. В России, видимо, предполагается использовать недвижимость по такому же принципу.
Апартаменты не отвечают потребностям покупателей, ищущих комфортное домашнее жилье, желающих пользоваться льготами и государственной защитой, контролировать размер коммунальных платежей и не преследующих коммерческие цели.
И напротив. Апартаменты — это хороший вариант недорогой недвижимости для бизнеса. Их удобно сдавать в аренду, как на длительный срок, так и посуточно. Минуя бюрократические процедуры из жилья можно легко сделать офис и наоборот. Также оборудованное кухней и ванной помещение в здании с офисами — оптимальный способ для фирм обеспечить проживание приезжих сотрудников, а для живущих за городом людей — организовать домашнюю обстановку невдалеке от рабочего места.