eye 13
Дарение недвижимости близкому родственнику: как оформить, особенности

Передача собственности безвозмездным способом — это один из распространенных вариантов оформления прав на жилье в кругу семьи. Особенно часто к такому способу прибегают при передаче недвижимости между родителями и детьми, супругами, бабушками, дедушками и внуками. Подобная сделка отличается от фиктивных договоров, заключаемых с целью маскировки купли-продажи и ухода от налоговых обязательств.

Если дарение осуществляется между родственниками и сопровождается прозрачной юридической процедурой, оно не вызывает нареканий со стороны законодательства. С правовой точки зрения дарение представляет собой соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество, имущественные права или избавляет ее от обязательств. Речь идет не только о передаче физических объектов — квартира, дом, участок — но и о предоставлении прав, связанных с будущим владением или пользованием ценностями.

Содержание

Особенности дарения имущественных прав

Передаваться может не только готовый объект недвижимости. Часто в дар передают права требования — то есть возможность в будущем получить во владение определенный актив. Это может быть право на будущую квартиру, приобретенное в рамках участия в строительстве по договору, заключенному на основании закона 214-ФЗ. Такой вид сделки оформляется в виде безвозмездной уступки прав и регулируется положениями статьи 572 ГК РФ. Аналогичным образом могут передаваться права, зафиксированные в документах инвестиционного или государственного характера:

  • жилищные сертификаты, предоставляющие право на получение жилья;
  • ценные бумаги, содержащие требования имущественного характера;
  • прочие документы, подтверждающие будущую передачу недвижимости.

Также следует отметить, что освобождение от исполнения обязательства — например, если вы оплачиваете долги или счета родственника без намерения возврата — также считается дарением. Такое освобождение интерпретируется как прощение долга и имеет законную силу при соблюдении всех формальностей. К имуществу, передаваемому в виде имущественных прав, можно отнести:

  • участие в долевом строительстве (право на квартиру до ввода объекта в эксплуатацию);
  • имущественные интересы, закрепленные в облигациях или сертификатах;
  • передача прав на недвижимость по госпрограммам;
  • освобождение от финансовых обязательств (долгов, штрафов и т.д.).

Важно: оформление дарения прав также требует соблюдения установленной процедуры, а в отдельных случаях — заверения у нотариуса или получения согласия иных лиц.

Налоги при передаче недвижимости между родственниками

Согласно Гражданскому кодексу, дарение предполагает отсутствие ответных действий: если одаряемый что-либо передает в ответ — это уже не дар, а возмездная сделка. Признак безвозмездности является ключевым.

Как составить договор дарения

Правильно оформленный договор дарения является юридической гарантией прозрачности сделки и позволяет избежать возможных споров между сторонами в будущем. При составлении такого соглашения необходимо строго соблюдать требования, установленные гражданским законодательством, особенно если речь идет о передаче недвижимого имущества.

Дарственная на квартиру или ее долю обычно заключается в письменной форме. При этом не имеет значения, кто именно является сторонами сделки — родственники или посторонние лица. В документе обязательно указываются все существенные условия договора. В первую очередь, требуется максимально точное описание объекта дарения, которое должно включать:

  • полный адрес объекта недвижимости (включая город, улицу, номер дома и квартиры);
  • этаж, на котором находится квартира;
  • общая и жилая площадь, выраженная в квадратных метрах;
  • количество комнат;
  • кадастровый номер, присвоенный объекту в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • номер записи о регистрации права собственности, подтверждающий, что объект принадлежит дарителю на законных основаниях.

Если передается не вся квартира, а доля в праве собственности, нужно:

  • обозначить размер доли, например 1/2, 1/3, 1/5 и т.д.;
  • указать, что передается именно доля в праве, а не конкретная часть квартиры (например, не «одна комната», а часть жилплощади, выраженная в дроби);
  • описать объект в целом (вся квартира должна быть идентифицирована — с ее характеристиками и адресом);
  • при желании — уточнить, какая часть квартиры фактически используется дарителем (например, одна из комнат), в счет передаваемой доли. Это помогает обозначить сложившийся порядок пользования, хотя юридически доля остается абстрактной частью объекта.

Дополнительные условия, которые можно включить в договор, это право проживания дарителя в квартире после ее передачи и срок проживания, который может быть ограниченным (например, до 1 января 2030 года) или бессрочным (на неопределенное время, включая пожизненное пользование). Можно включить ограничения на последующую продажу или передачу квартиры — если стороны желают установить дополнительные правила и условия, при которых договор может быть расторгнут или аннулирован (например, в случае смерти дарителя или отказа одаряемого от дара).

Также в договоре можно указать дату подписания соглашения, данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, сведения о семейном положении (для подтверждения необходимости согласия супруга), реквизиты документов, подтверждающих право собственности дарителя.

Важно, чтобы договор дарения был составлен без двусмысленных формулировок, содержал полный перечень условий и был подписан сторонами. В случае, если оформляется передача доли или сделка касается несовершеннолетнего, требуется нотариальное удостоверение.

При оформлении договора желательно использовать типовой образец, соответствующий требованиям законодательства, либо обратиться к юристу или нотариусу, чтобы исключить возможность ошибок.

Требуется ли нотариальное оформление?

В ряде случаев требуется удостоверение дарственной у нотариуса. Это необходимо если:

  • передается доля жилья в общей собственности;
  • если одаряемым является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью;
  • при сделках с имуществом, находящимся под опекой или попечительством.

Даже если нотариальное оформление не обязательно, стороны вправе добровольно обратиться к нотариусу для подтверждения сделки.

Дарение недвижимости несовершеннолетнему

Подарить квартиру или ее долю несовершеннолетнему возможно, но процесс имеет ряд особенностей. Для детей младше 14 лет:

  • сделку от имени ребенка заключает его законный представитель;
  • квартира оформляется в собственность несовершеннолетнего;
  • любые действия с этой недвижимостью возможны только с разрешения органов опеки.

Для подростков от 14 до 18 лет:

  • они могут подписывать дарственную самостоятельно;
  • однако распоряжаться подаренным жильем самостоятельно не имеют права.

Продажа, обмен и другие действия также требуют согласования с опекой.

Стороны, участвующие в дарении, это даритель — лицо, передающее недвижимость, одаряемый — несовершеннолетний, получающий собственность и представитель — родитель, опекун или попечитель, действующий в интересах ребенка.

Если недвижимость дарит один из родителей, органы опеки вправе отказать в последующей сделке, если она может ухудшить положение ребенка. Полученная в дар собственность не делится при разводе родителей.

Когда необходимо разрешение органов опеки

Согласие органов опеки обязательно не при дарении, а при последующем распоряжении полученной собственностью. Это касается всех случаев, где владельцем недвижимости является несовершеннолетний. Таким образом, сделки по дарению детям возможны, но требуют точного соблюдения норм и оформления.

Регистрация сделки и госпошлина

Переход прав собственности оформляется через Росреестр или МФЦ. Для регистрации потребуются:

  • подписанный договор дарения;
  • квитанция об оплате пошлины (2 000 рублей);
  • паспорта сторон или документы, подтверждающие их полномочия.

В результате одаряемый получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право собственности. С 2017 года свидетельства о праве собственности не выдаются.

Как быть при разводе

В случае расторжения брака нередко возникает вопрос о разделе имущества, в том числе недвижимости. Однако если квартира или ее доля была передана в дар одному из супругов, она признается личной собственностью этого человека. Такой актив не включается в состав совместно нажитого имущества, и не подлежит дележу в рамках бракоразводного процесса. Главное, чтобы дарение было оформлено правильно, без признаков фиктивности или скрытой оплаты, и подтверждено зарегистрированным договором. Важно учитывать следующее:

  1. Если объект был приобретен в период брака, но позднее передан по договору дарения одному из супругов, то может потребоваться нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки. Это правило особенно актуально при наличии долевой собственности, где каждый супруг владеет конкретной частью жилья. Если такое согласие не оформлено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, особенно если одна из сторон оспорит ее условия.
  2. В некоторых случаях, если имущество оформлено на одного из супругов, но использовалось в интересах всей семьи (например, за счет общих средств проводился капитальный ремонт, улучшения и т.д.), второй супруг может потребовать компенсацию, ссылаясь на вложенные ресурсы. Такие споры также решаются в судебном порядке, с привлечением доказательств участия в содержании жилья.

Такие положения защищают интересы дарителя и позволяют сохранить контроль над судьбой имущества в исключительных ситуациях. Однако каждое основание для отмены должно быть доказано, а сам процесс, как правило, требует судебного разбирательства.

Нужно ли платить налог?

Многих волнует вопрос, нужно ли платить налог при передаче недвижимости по договору дарения. Этот аспект регулируется положениями статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации, где четко указано: если имущество передается в дар близкому родственнику, такая операция не облагается налогом на доходы физических лиц.

Это означает, что при дарении квартиры или другой недвижимости супругу, ребенку, родителю, бабушке, дедушке, внуку, брату или сестре — независимо от того, являются ли они полнородными или неполнородными — обязательства по уплате налога отсутствуют. Государство рассматривает такие сделки как внутрисемейную передачу собственности, которая не формирует налогооблагаемого дохода.

Таким образом, если вы решаете подарить жилье члену своей семьи, важно учитывать степень родства. Только в случае, если одаряемый не входит в категорию близких родственников, предусмотренную Семейным кодексом РФ, получатель обязан будет уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Заключение

В заключение отметим: при оформлении дарственной между родственниками важно правильно подтвердить степень родства документально — например, с помощью свидетельства о рождении, браке и иных официальных бумаг. Это поможет избежать вопросов со стороны налоговых органов и гарантирует освобождение от уплаты налога.

При дарении недвижимости лицам, не входящим в этот список (например, тете, племяннику, двоюродной сестре, другу и т.д.), обязанность уплаты налога возникает. Ставка составляет 13% от стоимости полученного имущества, определенной по кадастровой стоимости или по оценке, если она выше.

Таким образом, при дарении квартиры, дома или доли недвижимости близкому родственнику — налог отсутствует, что делает эту форму передачи имущества особенно выгодной и популярной в семейной практике. Для подтверждения родства, как правило, требуется приложить документы, подтверждающие степень родства: свидетельства о рождении, браке, решение суда об установлении отцовства и прочее.

Эти положения делают дарение удобным инструментом внутри семьи — как с юридической, так и с налоговой точки зрения. Однако важно следовать установленным правилам оформления и учитывать особенности, если сделка затрагивает несовершеннолетних, долевую собственность или объекты, приобретенные в браке. Передача недвижимости по договору дарения — легальный и распространенный способ безвозмездно оформить жилье в пользу близких родственников. При правильном составлении договора и официальной регистрации прав новый собственник получает полную юридическую защиту. Чтобы избежать неточностей в документах и спорных ситуаций, желательно предварительно проконсультироваться со специалистом — юристом или нотариусом.