Содержание
Особенность вторичного жилья заключается в наличии у него, так сказать, юридической истории. Такую недвижимость уже покупали, продавали, прописывались в ней, возможно, отдавали в залог банку. У собственников могли быть долги за коммунальные услуги или споры друг с другом. Все это порождает риски для покупателя, защититься от которых можно грамотно и внимательно проанализировав документы.
Анализ документов – это не проверка их наличия у продавцов, а исследование отраженных здесь обстоятельств, сопоставление с законом и последующая оценка рисков.
Проверить юридическую историю, с целью безопасно купить квартиру на вторичном рынке, можно самостоятельно. Но только при наличии достаточных опыта и знаний. В противном случае лучше доверить это юристу по вопросам недвижимости.
Если готовность взять ответственность за чистоту сделки есть, то смотреть нужно следующее.
1. Паспорт продавца или паспорт и доверенность представителя.
Данные продавца должны совпадать с его паспортом, это относительно просто.
При участии представителя все сложнее. Действительность нотариальной доверенности нужно проверить на сайте http://reestr-dover.ru (официальный электронный ресурс Федеральной нотариальной палаты). Также в документе должны быть однозначно прописаны права заключать договоры на отчуждение недвижимости от имени доверителя и принимать деньги. Еще лучше – обозначение конкретной квартиры, которая продается.
И конечно паспортные данные тоже должны совпадать с информацией в доверенности. При наличии любых сомнений в правомочности посредника, сделку стоит отложить.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
Этот документ подтверждает собственность продавца. Продать имущество вправе только его собственник.
Далее. В свидетельстве есть отдельная графа “Документы-основания”, где указывается, каким образом недвижимость перешла во владение продавцу. Названные здесь договоры, решения, акты должны быть у него в наличии (о них следующим пунктом).
Также в свидетельстве прописываются сособственники. Если таковые есть, они тоже должны быть продавцами в сделке.
3. Документы-основания приобретения недвижимости в собственность.
Как уже было отмечено, они должны совпадать с информацией в свидетельстве. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, приватизации, долевого строительства или паенакопления. Также квартира может быть получена по наследству – тогда основанием будет Свидетельство о праве на наследство.
У каждого основания есть своя специфика и универсального алгоритма проверки нет. Тем не менее, в купле-продаже нужно проверить, внесена ли полностью оплата (попросить показать платежные документы). В приватизации – все ли члены семьи были участниками. При долевом строительстве или ЖСК стоит посмотреть справки о полной выплате пая. В наследовании хорошо будет уяснить, не было ли споров с другими наследниками.
Грубо говоря, суть проверки основания приобретения состоит в проверке законности.
4. Выписка из ЕГРПН – реестра прав на недвижимость, полученная не позднее пяти дней до текущей даты.
Выписка подтверждает актуальность права собственности. Кроме этого, здесь указываются актуальные обременения – залог, ипотека, а также наличие судебных арестов. Аресты будут говорить о том, что по поводу квартиры есть судебный спор и продавать ее нельзя.
Выписке “старее” пяти дней доверять не стоит, поскольку такого срока достаточно для продажи квартиры. Соответственно, информация будет ненадежной.
5. Справка о прописанных лицах.
Этот документ выдает паспортный стол, ТСЖ или управляющая компания. Называться он тоже может по разному: справка, выписка из домовой книги и т. п.
Суть содержание этого документа – сведения о гражданах, состоящих в жилом помещении на регистрационном учете. У таких лиц есть право проживания в недвижимости. В некоторых случаях даже после продажи. Поэтому квартиру с сомнительными постояльцами лучше не покупать, либо попросить продавца выписать их своими силами.
6. Кадастровый паспорт.
Паспорт содержит технические характеристики помещения: материал дома, количество комнат, расположение на этаже, планировку. Последняя должна совпадать с реальным видом квартиры.
Говоря бытовым языком, перепланировка должна быть узаконена, иначе в регистрации договора купли-продажи будет отказано. А если планируется покупка с привлечением кредитных средств, то банк не возьмет в ипотеку недвижимость с незаконной перепланировкой и откажет в кредите.
7. Уведомление других собственников о продаже доли; нотариальное согласие собственников.
Этот момент имеет значение, если продается только доля в недвижимости. По закону долевые собственники имеют преимущественное право на ее приобретение в течение месяца с момента получения предложения. До истечения срока продажа считается законной при наличии отказа, выраженного письменно и удостоверенного нотариусом.
Таким образом, продавец должен предъявить нотариальный отказ или почтовое уведомление, датированное не ранее тридцати дней до момента сделки.
8. Согласие супруга.
Собственность супругов совместна. Это значит, что недвижимость, купленная в браке, даже записанная только на одного супруга, принадлежит обоим в паре в равных долях и продана может быть только с общего согласия.
Одобрение продажи вторым супругом подтверждается нотариально удостоверенным согласием.
9. Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Данные сведения выдаются обслуживающими организациями – ТСЖ, управляющими компаниями, газовыми, энергоснабжающими, домофонными, организациями. Очевидно, что непогашенный долг придется оплачивать новому хозяину.
В заключении отметим важный момент, касательно проверки юридической истории квартиры: все документы продавец должен предоставить в оригинале. Копии договоров, свидетельств и справок, при любых объяснениях причин отсутствия подлинников, явный признак обмана.